本文是根據(jù)管理費用：美國酒店業(yè)自經(jīng)濟大衰退以來一直復(fù)蘇的事實，主要是由于RevPAR的強勁增長和嚴格的成本控制。2010年至2014年，美國酒店的利潤增長率(此處定義為扣除資本公積金、租金、利息、所得稅、折舊和攤銷前的收入)。兩位數(shù)以上，但自2015年以來，市場狀況發(fā)生了變化，RevPAR增長放緩，支出增長在過去20年達到歷史最高水平，預(yù)計隨著RevPAR增長放緩，所有者和運營商將轉(zhuǎn)向支出控制。
其中一項成本的增長速度超過了2010年至2015年所有其他成本的平均值，那就是管理費。一般來說，當(dāng)工程成本的增加超過整體平均水平時，業(yè)主通常會感到擔(dān)心。不過，由于有些管理費是用來鼓勵經(jīng)營者做得更好，管理費的過高增長并不一定是不受歡迎的。
大多數(shù)管理合同由兩個組成部分組成，即基本管理成本和激勵管理成本。行政費用通常按總收入的百分比收取。另一方面，一旦達到一定的利潤門檻，就可以獲得報酬管理費(在中國可以是管理費減免)。報酬管理費的目的是讓管理者更清楚地了解最終收益(底線)，因為所有者從最終利潤而不是收入中獲得回報。
為了更好地了解管理費，我們分析了美國CBRE酒店年度趨勢報告截獲的管理費部分的性能。
報告顯示，2015年支付管理費的酒店占總收入的3.5%。長期入住酒店的基本管理費和報酬管理費的總比例最高，達4.2%，而提供餐飲服務(wù)的酒店套間(含餐飲套間)所占比例最低，占2.9%，總管理費平均占利潤的15.5%。
在2010年至2015年的恢復(fù)期，管理費的增長通常快于總收入，但在2015年，總收入增長了5.3%，而管理費增長了5.1%。2014年的利潤保持了兩位數(shù)的增長。可以認為，報酬管理費的構(gòu)成對管理費的增長有著顯著的影響。然而，如果2015年利潤增長放緩至7.1%，將降低激勵成本的增長，從而抑制整體管理成本的上升。
隨著利潤的增長，越來越多的酒店能夠獲得管理合同激勵，2015年的報告顯示，在調(diào)查樣本中支付管理費的房產(chǎn)中，有18.1%獲得了獎勵，高于2009年的5.8%和2014年的14.5%。
隨著2014至2015年管理費的增長，管理費用的增長率有所下降，利潤率可被假定為觸發(fā)激勵管理費，而利潤增長則放緩，從而限制了管理費的增長。
正如預(yù)期的那樣，2015年獲得獎勵管理費的房地產(chǎn)的收入和利潤都有了更大的增長。在本報告所述期間，授予管理費的酒店總收入增加了6.0%，利潤增加了175%。對于沒有獲得激勵管理費的房地產(chǎn)，總收入增長4.7%，利潤增長16.3%。
通過對2014年和2015年兩年的報酬管理費支付數(shù)據(jù)的分析，可以看出管理公司的“激勵”意圖似乎在發(fā)揮作用。2015年支付獎勵但2014年未被收購的房地產(chǎn)的利潤在2015年增長了30.3%。相比之下，2014年獲得管理費獎勵的房地產(chǎn)利潤在2015年增長了20.4%，但2015年卻沒有增長。
鑒于酒店在2014年獲得強勁利潤增長，但在2015年沒有獲得獎勵費(20.4%)，可以假定這些酒店對獎勵管理費非常嚴格，或者它們的管理合同將有其他收入。2014年至2015年期間，酒店支付管理費的收入下降了1.2%。
在未來，業(yè)主和經(jīng)營者需要相互支持。
預(yù)計未來幾年，美國酒店業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將受到收入和利潤增長的限制。因此，業(yè)主和經(jīng)營者應(yīng)該相互支持，特別是在管理費方面。
未來幾年，收入增長可能會停滯，管理公司應(yīng)該采取更多激勵措施，以創(chuàng)造更高的收入和利潤。然而，隨著勞動力成本和其他成本的上升，利潤增長將是一個挑戰(zhàn)。在未來幾年里，以利潤為基礎(chǔ)的激勵條款簽訂合同的所有者很可能非常有價值。
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