[鄒玉民]1998年，兩家盛捷服務(wù)公寓在上海、天津開業(yè)，這是雅詩(shī)閣在中國(guó)的第一步。這一年，新加坡高端服務(wù)公寓品牌輝盛閣剛剛成立。
2005年，北美高端服務(wù)公寓品牌奧克伍德(Oakwood)登陸北京；次年，亞希格中國(guó)基金會(huì)(Yashige China Foundation)成立，進(jìn)入中國(guó)二線城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)；2007年，香港高端服務(wù)公寓品牌夏爾馬(Sharma)首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，地點(diǎn)在上海；2008年，匯盛格北京商鋪接待客人。
2004年，2005年，該公司在上海的私人接受者陸續(xù)進(jìn)入長(zhǎng)期租賃服務(wù)公寓領(lǐng)域，但在高端服務(wù)公寓領(lǐng)域，尤其是一線以北，仍然是一個(gè)外資品牌，占據(jù)了江山半壁江山的半壁江山。
近年來(lái)，，指出“要積極發(fā)展旅店、廉租公寓、長(zhǎng)租公寓等分支機(jī)構(gòu)。”在此基礎(chǔ)上，提出了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的建議，明確了對(duì)租賃市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠和財(cái)政支持等政策，為住宅市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)出了積極的信號(hào)。
在政策和資本的利益，短期租金的延長(zhǎng)，公寓企業(yè)家的堆積，遺產(chǎn)酒店和房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入下，不同層次的服務(wù)公寓品牌開始講述“規(guī)模流動(dòng)現(xiàn)金”的故事。以近20年來(lái)中國(guó)雅石館的發(fā)展為例，高端服務(wù)公寓市場(chǎng)的發(fā)展依然緩慢而穩(wěn)定。到目前為止，他們?cè)谥袊?guó)擁有和管理著近100個(gè)物業(yè)和18000多套服務(wù)公寓。
20年來(lái)，雅石館在中國(guó)的發(fā)展經(jīng)歷是怎樣的？在經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)方面有哪些經(jīng)驗(yàn)，可供不同層次的公寓品牌，甚至大型食宿業(yè)參考？如何應(yīng)對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展趨勢(shì)？為此，。
陳智生，雅史革中國(guó)董事總經(jīng)理。
從出口資產(chǎn)到出口品牌管理
上海雅詩(shī)閣衡山路服務(wù)公寓，作為凱德中國(guó)旗下高端服務(wù)公寓之一，90 間房，月平均租金 3 萬(wàn)以上，長(zhǎng)租率 95% 以上，年入住率 90% 以上..
包括雅石閣和母公司新加坡凱德集團(tuán)在內(nèi)的有自己房產(chǎn)的服務(wù)公寓目前還不到三分之一。陳說(shuō)：“中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格一路上漲，購(gòu)房成本很高。”今后，雅石亭將更多地進(jìn)行產(chǎn)出管理。“
這幾乎是所有國(guó)外高端服務(wù)公寓品牌在中國(guó)擴(kuò)張所面臨的問題。國(guó)外高檔服務(wù)公寓主要為高端商務(wù)游客和外國(guó)商務(wù)游客服務(wù)，通常選擇以整棟樓出租或購(gòu)房的方式購(gòu)房，通常在商業(yè)開放、商務(wù)旅游氛圍濃厚、交通發(fā)達(dá)、商業(yè)配套完善、國(guó)際教育和醫(yī)療資源豐富、標(biāo)準(zhǔn)、手續(xù)、服務(wù)和消防安全等方面使用的城市中心地帶購(gòu)房。以便于集中管理，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)報(bào)道，在服務(wù)公寓領(lǐng)域有三個(gè)收購(gòu)主體，一個(gè)在新加坡，一個(gè)在兩只私人股本基金中，另一個(gè)在中國(guó)市場(chǎng)。與卡塔爾投資局的另一家合資企業(yè)是投資于歐洲和亞太地區(qū)的市場(chǎng)。
“2006年設(shè)立的亞希館中國(guó)基金是中國(guó)發(fā)展的分水嶺。”陳志昌說(shuō)，當(dāng)時(shí)中國(guó)房?jī)r(jià)仍處于相對(duì)較低的水平，在未來(lái)四年里，Yashige用了首批5億美元在中國(guó)完成了11個(gè)項(xiàng)目，涉及三個(gè)品牌：Yashige、Sengji和欣樂亭，從前線向北走到重慶、成都、沈陽(yáng)、西安等二線城市，并開始與威盛歌、夏爾馬、奧克伍德等品牌拉開差距。
此外，基金收購(gòu)的使用還帶來(lái)兩個(gè)好處：一是集資效用，吸引更多投資者，減輕公司自身的資本壓力；二是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，購(gòu)得的物業(yè)在持有五至十年后出售給其他業(yè)主或上市的Ashhige公寓信托，并獲得穩(wěn)定而可觀的回報(bào)。
據(jù)陳志昌介紹，目前該服務(wù)公寓下的資金幾乎售罄，但仍由雅石閣出口品牌和經(jīng)營(yíng)。
但10年前發(fā)生的事情，今天不一定要起作用。同時(shí)，考慮到該業(yè)務(wù)的規(guī)模效應(yīng)，陳志昌表示，不會(huì)排除未來(lái)收購(gòu)的可能性，但出口品牌管理是一種更好的方式。
目前，雅石閣已與萬(wàn)科房地產(chǎn)、越秀房地產(chǎn)等多家中國(guó)開發(fā)商進(jìn)行了戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的庫(kù)存壓力，部分房地產(chǎn)也有一定的限制，分別投資做公寓或酒店物業(yè)，以達(dá)到品牌疊加效應(yīng)和穩(wěn)定收入；而雅石亭則依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)擴(kuò)張。陳智生是這么說(shuō)的。
從投資回報(bào)的角度來(lái)看，陳志尚不推薦分散物業(yè)做品牌長(zhǎng)租，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生大量固定成本，規(guī)模太小，無(wú)法達(dá)到理想的收入效果，損失對(duì)業(yè)主和品牌來(lái)說(shuō)不是一件好事。
然而，陳志尚還承認(rèn)，一些具有理想規(guī)模和空間規(guī)劃性質(zhì)的房產(chǎn)，如果能通過(guò)大宗銷售獲得更高的收益，則可能不愿意將整個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給品牌側(cè)。現(xiàn)在不容易做品牌出口管理。”
從高端延伸到中間端
2016年底，先生。凱德在美國(guó)亞太地區(qū)擁有或管理322處房產(chǎn)。海灣地區(qū)的管理服務(wù)收入為1.49億美元(約合7.3億元人民幣)，或117美元(約合577元人民幣)，同比下降4%，主要是由于新加坡、巴林和卡塔爾市場(chǎng)的需求下降。
談到中國(guó)市場(chǎng)，高端服務(wù)公寓的需求是什么？ ？
“中國(guó)一線城市雅士亭的年入住率和長(zhǎng)期出租率仍在80%以上，個(gè)別公寓，如廣州國(guó)際金融中心的雅士亭服務(wù)公寓，年入住率和長(zhǎng)期租金均超過(guò)90%。”陳志昌透露，目前二線城市品牌的單價(jià)和出租率不如一線城市。與此同時(shí)，中國(guó)居民的比例在上升，外國(guó)居民的比例在下降，一般來(lái)說(shuō)，跨國(guó)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)占大多數(shù)，對(duì)商務(wù)和旅游家庭長(zhǎng)期租金的需求也在減少。
廣州國(guó)際金融中心雅石亭服務(wù)公寓外景
“這與周邊的國(guó)際教育和醫(yī)療資源有關(guān)。當(dāng)然，二線城市和東北地區(qū)之間存在差異，比如在杭州的生意很好，東北地區(qū)受整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，盡管美國(guó)、法國(guó)、日本大使館工作人員、寶馬、米其林和其他跨國(guó)企業(yè)高管都是當(dāng)?shù)匮畔８竦拈L(zhǎng)期居民，但總體入住率為70%，這是二線城市高端服務(wù)公寓品牌的理想狀態(tài)。”
除了關(guān)注國(guó)外其他高端服務(wù)公寓品牌的發(fā)展，住宿行業(yè)的變化也給了雅詩(shī)閣新思維。
第一，短租平臺(tái)的興起。Airbnb、土家族、豬和其他平臺(tái)聚集了大量散落的、閑置的住房，用戶組也從年輕的假日群體到商務(wù)旅行者。例如，豬提出了一項(xiàng)商業(yè)旅行計(jì)劃，以嚴(yán)格選擇住房來(lái)源以滿足業(yè)務(wù)需求；3月，據(jù)報(bào)道，Airbnb聘請(qǐng)了麥肯錫(McKinsey)研究它，考慮將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，而100個(gè)家庭直接啟動(dòng)了一個(gè)"虛擬房地產(chǎn)證"，將其切割成超長(zhǎng)的租賃市場(chǎng)。
二是酒店形式延伸的影響。長(zhǎng)租公寓與酒店、重型服務(wù)業(yè)、酒店P(guān)MS系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)、會(huì)員系統(tǒng)等一樣，可以幫助長(zhǎng)租公寓的管理。在高端服務(wù)公寓領(lǐng)域，洲際Staybridge套房、萬(wàn)豪住宅酒店、希爾頓豪姆伍德套房等就是例子。在當(dāng)?shù)仄放浦校ㄖ袷械淖≌缂叶禾?hào)、Ado相遇等，更喜歡中檔公寓。四月，白金陶氏的希爾頓華蒙公寓揭幕，希望能以中檔酒店的價(jià)格，為中國(guó)消費(fèi)者提供國(guó)際高檔服務(wù)公寓的質(zhì)量。
此外，互聯(lián)網(wǎng)公司、資金也在投資初創(chuàng)企業(yè)，涉足長(zhǎng)租，催生了一批低端的長(zhǎng)租公寓品牌，優(yōu)克一家、你、魔方公寓、免費(fèi)等。與房地產(chǎn)公寓品牌相比，酒店公寓品牌的管理優(yōu)勢(shì)在于，這些品牌注重年輕人的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，試圖彌補(bǔ)低頻有限服務(wù)帶來(lái)的痛苦，但在價(jià)格上卻比高端品牌有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
對(duì)此，陳志昌表示，雅石亭的品牌優(yōu)勢(shì)不容忽視，傳統(tǒng)的客戶群相對(duì)穩(wěn)定，但隨著市場(chǎng)的擴(kuò)大和玩家的進(jìn)入，也有必要根據(jù)潮流做出改變。
2015年，Yashige公寓樓信托牽頭該財(cái)團(tuán)投資于土家族，這是一個(gè)短期租賃平臺(tái)，并與土家族成立了一家雅圖物業(yè)管理公司。2016年，Yashige和土家族成立了合資企業(yè)品牌土家圣街，正式進(jìn)入中檔公寓市場(chǎng)。
“土家族擁有在線平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，我們把房產(chǎn)放在網(wǎng)上家庭網(wǎng)絡(luò)上，增加了銷售渠道；Yashige在線擁有物業(yè)規(guī)模和管理運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，土家族平臺(tái)上的住房供應(yīng)也可以帶過(guò)來(lái)管理。同時(shí)，Yashige一直把二線城市作為潛在的發(fā)展市場(chǎng)。雖然用戶住宿預(yù)算不高，但數(shù)量可觀，土家族勝杰只是抓住了中間市場(chǎng)的機(jī)遇。”陳志昌解釋說(shuō)，在住房供應(yīng)方面，土家族圣街也將比其他品牌更加靈活，不再需要全部物業(yè)，而是可以在同一社區(qū)內(nèi)分配不同類型的住房。
此外，針對(duì)新一代客體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)社交和互動(dòng)因素，6 月 15 日，新雅詩(shī)閣住宿品牌 lyf 在中國(guó)揭牌，并在中國(guó)和新加坡兩大市場(chǎng)公布了三項(xiàng)管理合同。 據(jù)了解，lyf 將融入共享因子，可能會(huì)以聯(lián)合住宿和聯(lián)合辦公的形式出現(xiàn)，試圖為年輕一代提供滿足他們需求和偏好的高端品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)..
值得一提的是，也有報(bào)道說(shuō)，華珠正在引進(jìn)雅閣和雅高的戰(zhàn)略投資。雖然華珠從一開始就駁斥了傳言，但隨著酒店延伸到長(zhǎng)租領(lǐng)域，陳志昌表示，未來(lái)不排除與酒店合作的可能性。“商務(wù)酒店和長(zhǎng)租公寓有著相似的目標(biāo)用戶和需求，事實(shí)上，我們可以相互學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，在同一個(gè)體系中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)、短期租金的轉(zhuǎn)換。如果有適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)，不要排除在全球范圍內(nèi)尋求合作或并購(gòu)的可能性。”
從出差到度假
到目前為止，雅石閣在世界上有五個(gè)自有品牌，分別是雅石閣、新樂亭、圣街，以及在中國(guó)市場(chǎng)上的合資企業(yè)土家圣街，這五個(gè)品牌分別是雅士閣、新樂亭和圣杰，它們的利潤(rùn)來(lái)源于長(zhǎng)期出租公寓。
“事實(shí)上，我們處于長(zhǎng)租的差距中，所有品牌也都做短期租金。在雅士亭、新樂亭和盛潔這三個(gè)品牌，目前的平均長(zhǎng)、短期租金比例是3倍，這可以實(shí)現(xiàn)更好的收入管理。”陳智生說(shuō)。
他說(shuō)：“但就像坐落在上海淮海路新天帝商圈附近的雅士亭一樣，人們對(duì)短期家庭假期的需求非常旺盛，每期租金占50%，有時(shí)甚至超過(guò)短期租金的60%。二線旅游資源豐富的城市也是如此，淡季的長(zhǎng)期租金保證了收入，而旺季的短期租金則是利潤(rùn)。”陳志昌承認(rèn)，長(zhǎng)租收入穩(wěn)定，短租單位可以高價(jià)出售，是一種很好的補(bǔ)充手段。
對(duì)于有家庭度假需求的用戶，公寓式套房既能滿足家庭成員的需要，又能滿足成員的隱私。除一般廚房和浴室外，公寓的公共面積不少于1000平方米。包括餐廳、派對(duì)空間、迷你電影院、圖書館、游泳池、健身房、室內(nèi)高爾夫等具有地方特色的地方，它比度假村更貼近城市的氛圍。
雅石亭服務(wù)公寓起居室
在當(dāng)?shù)氐捏w驗(yàn)方面，除了在世界各地開展“雅士亭生活方式計(jì)劃”，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┊?dāng)?shù)氐臉啡せ顒?dòng)外，雅士亭還將為不同的長(zhǎng)期居民，如商務(wù)旅行者的妻子、修指甲、種花、烹飪等，不時(shí)組織當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)活動(dòng)，由當(dāng)?shù)貙＜一蚓幼≡谂P虎藏龍中的人們引領(lǐng)體驗(yàn)，節(jié)日將組織當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)活動(dòng)的參與。每季度在公寓周圍的戶外旅行也是與不同的公寓一起組織的。
但是長(zhǎng)期客人的體驗(yàn)比短期的客人更富有和可持續(xù)。"很明顯，沒有合理的安排在一個(gè)城市里呆3到5天，在一個(gè)公寓舉行的一次體驗(yàn)活動(dòng)中花費(fèi)半天時(shí)間。"陳志尚解釋說(shuō)。
或許正因?yàn)槿绱耍珹irbnb、螞蟻的短期租金等當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)才會(huì)如期而至地被抱怨。
但陳志昌強(qiáng)調(diào)，短期租金只是雅士亭的一項(xiàng)補(bǔ)充業(yè)務(wù)。“租金短缺的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手太多了。”
更別提品牌層次不是在酒店一級(jí)，短期租金、住宅住宿，雅高已經(jīng)投資于酒店、公寓、游輪等休閑度假產(chǎn)品在線交易平臺(tái)VeryChicle、高端短租公司一家、私人度假租賃經(jīng)銷商TravelKeys，從住房來(lái)源、地方發(fā)揮到全面布局的分銷渠道，值得全球共同發(fā)展的Yashige關(guān)注。
同時(shí)，前后服務(wù)和技術(shù)體系如何配合固定比例，不需長(zhǎng)、短租金，實(shí)現(xiàn)不同渠道房間庫(kù)存的實(shí)時(shí)確認(rèn)，如何細(xì)分長(zhǎng)、短租戶的需求，如何實(shí)現(xiàn)不同群體的市場(chǎng)營(yíng)銷等，也對(duì)雅士閣提出了挑戰(zhàn)。
后記
在采訪中，陳志強(qiáng)提到，他在中國(guó)已經(jīng)生活了近17年，整個(gè)中國(guó)團(tuán)隊(duì)一半以上的管理人員都是中國(guó)人。
"我們是一家本地公司，但我們遵守當(dāng)?shù)靥厣膰?guó)際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。"，還有很多空間要在YashiPavilion上取得進(jìn)展。例如，世界上只有20,000多名成員，只有大約30,000名中國(guó)成員。"與酒店相比，可能會(huì)有很大的差距，但是在高端服務(wù)公寓市場(chǎng)，它已經(jīng)領(lǐng)先了。"
同時(shí)，就像國(guó)內(nèi)酒店一樣，雅石亭在分布上，游客也面臨著挑戰(zhàn)。除了利用忠誠(chéng)度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)更多官方網(wǎng)站的直接銷售和將其房產(chǎn)放在網(wǎng)上之外，雅士亭還在這頭飛豬中開設(shè)了官方旗艦店，直接連接到國(guó)內(nèi)外公寓的來(lái)源。
當(dāng)然，OTA平臺(tái)，如攜程，也是葉什卡庫(kù)分布的通道。對(duì)于第三方分銷渠道的態(tài)度，陳智生也表示，OTA傭金過(guò)高，渠道仍要盡可能考慮成本效益。
此外，市場(chǎng)環(huán)境的變化，玩家的增多，資本的進(jìn)入，使得長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域充滿了無(wú)限的可能性。就像Airbnb的誕生、迅速的全球化和獨(dú)角獸一樣，遺產(chǎn)酒店也面臨著壓力，包括萬(wàn)豪酒店和洲際酒店。
后來(lái)，企業(yè)家顛覆了，這樣的事情會(huì)發(fā)生在雅石亭嗎？誠(chéng)然，類似Airbnb的需求匹配平臺(tái)已經(jīng)出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，但陳志昌認(rèn)為，亞士亭投入巨資、線下重線、管理和運(yùn)營(yíng)，服務(wù)質(zhì)量在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域仍是不可替代的。許多公寓企業(yè)家視自己為互聯(lián)網(wǎng)公司，無(wú)論利潤(rùn)如何，都在快速增長(zhǎng)和快速增長(zhǎng)。他們意識(shí)到，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，住宿與共享自行車不同，但仍取決于堅(jiān)實(shí)的運(yùn)營(yíng)和盈利能力。
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